和谐社区的三个支柱

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发表于 2006-09-14 14:23:00 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
和谐社区的三个支柱
  
  来源: 《中国房地信息》2006年第4期 作者:北京京鼎律师事务所律师 陈永苗 加入时间:2006-4-14 16:30:11
  
  
  
  
  社区是社会的细胞组织,是基本单元。由小及大,从社区出发,涉及到市民社会中基本问题——财产权的保护,社会的治理模式,甚至关系到国际大局政治稳定。所谓和谐社区,笔者认为依赖于以下三个方面:
  
  一、和谐社区依赖于私有财产
  
  有人比较研究了几种明显不同的情况:第一种情况是,在注重大部分业主拥有完全产权的住宅小区,普遍存在较高的社区认同,对社区的活动积极参与,对社区利益的关心和社区荣誉的维护。第二种情况是没有产权或者不完全产权的单位社区,单位与社区重叠,单位的组织和行政延伸到社区来,人们只知道有单位,社区成为单位的附属,社区活动被组织活动所取代,单位的福利服务取代了社区的服务,社区成员之间的自发互助服务很少,这样的社区,安全感很强,都是认同感很弱。还有一种是没有产权的情形,例如外来农民工或者其他租户,他们在社区里面生活和工作,但是对所在社区不但缺少认同感,甚至存在表现为敌意的负认同。所以认同的强弱和财产权的清晰程度成正比。
  
  呈现上述情况的原因很简单:居民的个人利益和社区是共同的,社区的利益增长,也是居民个人的利益的增长,二者紧密结合在一起,一损俱损一荣俱荣。如果无法共同,那么就互相损害。和谐社区的和谐,就在于个人利益和社区利益的和谐。在完全产权的社区里面,房产是他们自己的,小区的状态,周围的环境,是财产的组成部分,会影响房价,对财产的价值影响。社区的和谐构成房价的组成部分,如果能达到和谐,房价就会提高,人们就会冲着良好的人际关系来购买房子。如果天天闹矛盾,房价会受影响,并且影响销售。因此,他们从内心深处反感、讨厌损害社区和谐的人。爱护自己的社区,这是他们自愿的,而不是外面强加的,是他们的本能。而没有产权的农民工相反,他们无法购买房子,只能是租客,在其他业主面前,已经低人一等,从而自觉或不自觉地受到其他人的排斥和歧视,所以他们无法在心里认为自己是社区的一个成员,而融入社区的共同活动之中。在这种情况下,他们形成的,不可能说是对社区的热爱和认同,更可能是憎恨和负认同。这样我们就可以理解为为什么一些农民工聚居的社区,社区状态往往最差。
  
  孟子说,有恒产者有恒心。社区居民在社区之中,如果不是房产的主人,而是寄宿居住的客人,那么它们与所居住的社区,就没有财产上的牵连关系。有完全产权者有恒心,有认同感,有不完全产权者就缺乏共同感,没有产权者就没有共同感甚至负认同。和谐社区依赖于对社区的认同感。人们生活在一定区域内,并不意味着他就一定认同这个社区,把这个社区看作是自己的,对这个社区有感情投入。认同,是一种“我们的”意识的形成,对这个“我们”有一种感情的投入。这是社区最根本的基础,也是将社区与社区成员联系起来的最基本纽带。如果没有这种认同,社区成员难免尽量牺牲社区利益而看重自己的利益,对社区公共事务冷漠。
  
  二、和谐社区需要政府放心
  
  为了共同在一个小区内生活,业主必须缔结一个公共契约,对该小区的公共设施、设备以及一些事务进行管理或处理,而不可能每一个业主都参与,因此,为了执行公共契约,必须选任一些有管理能力的业主组成业主委员会。这项权利是基于业主对各自的房产的所有权,在公共契约中,他们让渡了部分权能给业主委员会。而物业管理公司则由业主委员会聘请,代为行使。因此。可以说,小区的管理应该是自治的,业主完全有权自行管理,无需政府的介入。如果放在这样的背景下,这种依赖感显得非常危险。
  
  明明是自治的,业主为何要将自己的权利交给政府?政府一直宣布业主本身不具备自决的能力,因此总是索要了业主的自治权利。
  
  根据一些规定,社区第一届业主委员会须由所在街道会同房管部门以及开发商召集业主大会,选举而成。既然业主委员会是业主基于本身房产所有权而缔结公共契约,让渡其部分权能而形成的,那么,政府召集成立第一届业主委员会的根据来自何方。政府凭什么质疑业主是一盘散沙,不能自行组织业主大会,选举业主委员?
  
  政府应该把权力放心交给社区。和谐社区就意味着社区自治,也就意味着社区本身从财产权衍生出来的权利是和谐社会的来源,社区居民有权根据自己的财产权利依法管理自己的公共事务,而政府除非接受社区居民的委托,要不然都没有介入社区管理的权力。如果政府出于这样那样的原因,老怀疑社区本身无法培育社区和组建社区自治组织,例如业主委员会,没有将原属于社区的权利交给社区,什么措施都无法使和谐社会和社区自治真正地站立起来。现有的社区管理,政府介入太深,例如根本无须政府介入的,例如社区内部的失误决策权,财务自主权,工作者任免权,日常工作管理权等。政府不要认为社区居民处于萌芽状态很不成熟,需要政府的主动培育和引导。而实际上的情况是,因为管辖部门和房地产开发公司的利益纠缠不清,通常会为了私人利益而滥用权力,造成业主的物业纠纷,所以政府放心不下。大操心的结果,是越操心,解决物业纠纷比培育社区和自治组织难度越大。种下龙种,收获跳蚤。
  
  三、和谐社区需要物业维权
  
  在财产权作为基础的治理模式中,必然出现业主组织一个独立自主、代表业主利益的自治组织,业主委员会,再由这个业主委员会作为业主的当然代表来选择一个好的物业管理公司来进行对物业的地维护、管理和保养。从理论上讲,好的物业管理公司必须根据业主委员会的意志来行使物业管理权业主委员会根据业主的共同意志行事,就没有冲突,但是实际上,第一次物业管理公司由房地产商指定,或者在政府部门的控制之中,而经常造成物业纠纷。物业纠纷是社区最不和谐的问题之一,是社区内部最高的政治事件。
  
  面对已经大量存在的物业纠纷,政府部门一贯采用的是强势压服,可是强势压服并不能解决矛盾,相反会激化矛盾。一方面,在物业纠纷之中,业主认为自己遭受了不公平,如果他们向物业提出要求的权利也遭受压制,那么他们的怨气会更大,纠纷会从社区走出,扩散到社会和舆论,甚至有可能演变为重大政治事件。
  
  当前的物业纠纷是结构性的矛盾,这种结构性的矛盾,不可能单纯通过政府部门的自我限制而获得解决,它更依赖社区民主,走与人民群众结合的路线,需要发动业主起来抗争。
  
  所以,当社区发生物业纠纷的时候,政府就应该树立动态和谐,不要害怕业主维权,不要担心业主委员会的代议作用。就像英、美国家法庭的律师,通过充分的对抗来抵达法律的真相。如果有动态和谐社区的观念,就能够建构一个良好的疏通渠道和裁判机制,而不是急匆匆地以和谐的名义压制。
  
  
  

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遍识天下英雄路,俯首江左有梅郎。
沙发
 清谈误民| 发表于 2006-09-14 15:36:37 | 只看该作者
  :)
不管有没有个性都要有个签名
板凳
 idler0| 发表于 2006-09-14 17:33:50 | 只看该作者
  ding ~~~~~~~~~~~~~~
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#3
 1984年生| 发表于 2006-09-14 17:59:13 | 只看该作者
  有思想!
不管有没有个性都要有个签名
#4
 瘦身雨水| 发表于 2006-09-15 00:17:41 | 只看该作者
  问陈兄好!
  
  听到和谐就想起那些条条框框,呵呵。
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#5
 烟台山| 发表于 2006-09-15 00:22:05 | 只看该作者
  支持一下。
  
  本来和谐是一个很好的词汇的。
  
  可惜啊,现在的“和谐”泛滥了。
  
  读到苗哥的文章有耳目一新之感
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#6
 chlorophylleo| 发表于 2006-09-15 06:23:40 | 只看该作者
  有道理
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#7
 fk13| 发表于 2006-09-15 15:53:34 | 只看该作者
  这是不可能地,新生事物是暴利的一个源泉.
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#8
 被劫持的飞机| 发表于 2006-09-16 19:31:02 | 只看该作者
  好文
不管有没有个性都要有个签名
#9
 lzyty| 发表于 2007-04-13 09:34:54 | 只看该作者
  社区发生物业纠纷的时候,政府就应该树立动态和谐,不要害怕业主维权,不要担心业主委员会的代议作用。
不管有没有个性都要有个签名
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